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按揭貸款是影響房地產銷售核心因素

歷史上看，按揭貸款的發放對於房地產銷售周期的起落有決定性影響。按揭貸款增長較快的時候，商品房的銷售面積增速一般也就要高一些。反之，在按揭貸款增長比較慢的情況下，商品房銷售面積增速可能也就低一些。

下半年的信貸環境盡管有所改善，但目前整體信貸額度仍然難言十分寬松。剛性兌付並沒有打破，宏觀經濟的風險尚未完全顯性化，銀行的資金來源不斷活期化，短期化，銀行確實不具備大量發放按揭貸款的動力。盡管政策方面支持和鼓勵首套房按揭貸款的發放，但資金來源的變化畢竟使得商業銀行對中長期的貸款興趣有所下降。到瞭2013年以後，大行更加重視首套按揭的社會責任問題，積極發放按揭貸款，而股份制銀行發放熱情相對下降。

我們認為，按揭貸款的額度有增長的可能性。首先，PSL，再貸款等工具，本身可能在2014年下半年向社會輸送穩定和低成本的資金。而個人住房貸款，尤其是首套房的按揭貸款，理應是政策支持的方向。

其次，個人住房貸款的資產證券化在短期雖然面臨諸多挑戰，但在中長期則可能是重要的釋放存量金融資源的途徑。最後，銀行熱衷的高收益資產配置，本身有很多和投資周期相關。

隨著房地產開發投資的下降和經濟增速放緩，銀行不可能繼續明顯提升風險偏好。個人住房貸款的不良率相對較低，吸引力可能隨著經濟增速放緩而提高。

這裡值得一提的，是個人住房貸款的資產證券化前景。在海外，個人住房貸款資產證券化市場相當龐大。但在國內，一些因素限制瞭個人住房貸款資產證券化的發展。

第一、我國的個人住房貸款的歷史定價並不高，大量基準利率以下的資產回報率在市場上很難具備吸引力；

第二、我國的個人住房貸款合同對提前償還的行為約束較弱，認購資產證券化產品的資金或面臨再投資的風險；

第三、目前沒有成熟的資產證券化產品的二級市場，從而導致一級市場發行本身需要考慮未來產品的流動性問題；第四、目前全社會的無風險利率過高，剛性兌付盛行。

不過，個人住房貸款資產證券化的空間是很大的，很多限制這一業務發展的因素都隻是階段性因素，不是中長期因素。即便在短期，由於個人住房貸款的總量非常龐大，哪怕隻有1%的按揭貸款資產可以證券化，也意味著釋放1000億的存量金融資源。哪怕銀行不願意再發放85折利率的貸款，這也很可能意味著按揭貸款額度的增加。

最近，中國郵政儲蓄銀行推出瞭多年以來第一個RMBS產品。我們認為，RMBS市場的基礎資產會主要集中於定價中等(既不是投資者無法接受的存量7折利率房貸，也不是提前償還行為相對比較普遍的基準利率上浮房貸)房貸。在一個比較長的時間周期內，個人住房貸款的資產證券化或將達到一個相當大的規模，大量存量的金融資源或得到釋放。

綜合來看，我們維持按揭貸款加權平均利率在2014年二季度階段性見頂的判斷，並認為2014年下半年個人住房貸款同比或將出現較為積極的增長。